Kredyty hipoteczne

Jeżeli jesteś w związku małżeńskim, to decydując się na kredyt w złotówkach, możesz liczyć na pokaźną dopłatę od państwa. W rządowym programie “Rodzina na swoim” państwo spłaca połowę miesięcznych odsetek przez osiem kolejnych lat. Od 1 stycznia 2009 roku wzrósł próg maksymalnej ceny za metr kwadratowy kwalifikującej się do dopłat. Aktualnie jest to np. w Warszawie 7143 zł, Poznaniu 6335zł i we Wrocławiu 5679 zł. Za takie pieniądze można przebierać w ofertach deweloperów, a dzięki dopłacie możesz obniżyć ratę nawet o 1000 zł miesięcznie. Kredyt z dopłatą może być wykorzystany na zakup lub budowę mieszkania o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 75 m kw. lub domu jednorodzinnego o powierzchni nie większej niż 140 mkw. Dopłaty kwalifikują się do zakupu mieszkania zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Warto porządnie zastanowić się nad wyborem dobrego banku, któremu powierzymy hipotekę swojego przyszłego mieszkania. Wiele osób bagatelizuje tę sprawę sądząc, że wszystkie banki proponują te same warunki. Musisz wiedzieć, że to nie jest prawda! Bądź świadom wszystkich kosztów, jakie kredyt hipoteczny pociągnie za sobą oraz wszystkich plusów i minusów tegoż kredytu. Najlepiej porównać wszystkie ofert korzystając z nowoczesnych narzędzi np. porównywarki kredytowej CREDIT EXPERT.

• prowizja za udzielenie kredytu – jednorazowa opłata, którą pobiera bank przed wypłaceniem kredytu • prowizja za niski wkład własny – jednorazowa opłata pobierana przed uruchomieniem kredytu, w przypadku gdy wielkość kredytu jest większa niż 80% wartości nieruchomości • prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – opłata ta pobierana jest w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu lub przeniesienia kredytu do innego banku • wszelkiego rodzaju obowiązkowe składki: na życie, od utraty pracy, od niezdolności do pracy • obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości • spread kursowy w przypadku kredytów walutowych • prowizje za prowadzenie rachunku powiązanego z kredytem

Większość osób, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom, to ludzie młodzi, rozpoczynający pracę zawodową, zwykle bez zgromadzonych oszczędności wystarczających do sfinansowania zakupu własnego lokum. Naturalnym rozwiązaniem w takiej sytuacji staje się kredyt bankowy. Największą popularnością cieszyły się jeszcze do niedawna kredyty denominowane w walutach obcych, głównie we frankach szwajcarskich. Kuszące okazywało się w szczególności oprocentowanie, konkurencyjne wobec kredytów złotowych, dzięki niskim stopom procentowym w Szwajcarii. Kredyty mieszkaniowe oprocentowane są według zmiennej stopy procentowej, wyliczanej na podstawie trzymiesięcznego LIBOR-u lub WIBOR-u, czyli stopy, po której banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze, oraz marży banku. Dopóki stopy procentowe nie rosną i polska waluta pozostaje silna, spłata takiego kredytu nie nastręcza dodatkowych problemów. Wielu kredytobiorców nie docenia jednak czynnika ryzyka wynikającego ze zmian kursu walutowego. Nagłe osłabienie złotego w stosunku do walut obcych, np. takie jakie miało miejsce przed kilkoma miesiącami, ujawnia obecność ryzyka, znacząco zwiększając wysokość rat kredytowych i obciążając tym samym budżet domowy. Utrzymanie się trendu spadku wartości złotego przez dłuższy czas mogłoby sprawić, że część kredytobiorców zaczęłaby mieć trudności z terminowym regulowaniem zaciągniętych zobowiązań. Dotyczy to w szczególności osób, które nie uwzględniły ryzyka kursowego przy zaciąganiu kredytu i planując budżet domowy (przy założeniu stałego kursu walutowego), nie zapewniły sobie odpowiedniego zabezpieczenia. Kredyt walutowy – pozornie tani – obarczony jest bowiem ryzykiem, które obciąża i bank, i klienta. W skrajnych przypadkach brak bufora bezpieczeństwa chroniącego przed nadmiernym wzrostem rat kredytowych może prowadzić do utraty nieruchomości na rzecz banku. Trudno się dziwić obserwowanemu w ostatnim czasie zaniepokojeniu klientów, którzy zaciągnęli kredyt w walucie obcej. Dla osób przymierzających się do zaciągnięcia kredytu powinien być to sygnał skłaniający do refleksji przy wyborze waluty zadłużenia. Kredyt w złotych, przy założeniu uzyskiwania wynagrodzenia w polskiej walucie, pomimo wyższych rat (wynikających z wyższych stóp procentowych NBP i tym samym stawek WIBOR) pozwala lepiej zaplanować domowy budżet na dłuższy okres i wyeliminować ryzyko kursowe, zapewniając spokojniejszą przyszłość w niestabilnych czasach.

Idealny kandydat na kredytobiorcę to osoba młoda, dobrze zarabiająca, posiadająca stabilne dochody, wnioskująca o kredyt ze współmałżonkiem, mieszkająca w mieście średniej wielkości i posiadająca gotówkę na wkład własny. Ale to nie wszystko. Banki szczególnie cenią sobie również takich klientów, którzy nie ograniczają się do zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania, ale korzystają z innych produktów: zakładają rachunki, kupują karty kredytowe lub dodatkowe ubezpieczenia (na życie, od utraty pracy) bądź otwierają programy systematycznego oszczędzania. W zamian mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny na korzystniejszych warunkach. Standardem jest niższa marża i prowizja, a nawet brak tej ostatniej. W BZ WBK, który rozbudowuje ofertę typu cross-sell, jest ona obecnie jedną ze skromniejszych na rynku. Liderzy, np. Nordea, Polbank, Deutsche Bank czy Multibank, oferują znaczące upusty w marży. Klient, który kupi dodatkowe produkty, może ją obniżyć nawet o 1 pkt. proc. GE oferuje z kolei kredyt bez prowizji. Można ją "zamienić" na ubezpieczenie od utraty pracy i ubezpieczenia na życie. Oferta typu cross-sell pojawiła się już wcześniej, jednak banki wyraźnie postawiły na jej rozwój w okresie kryzysu. Przy silnym spadku wyniku odsetkowego banków w II kwartale wynik z prowizji notuje wzrost w stosunku rocznym.

Nie ma jednego, najlepszego kredytu hipotecznego dla każdego, ale każdy z nas wśród różnych ofert może wybrać taką, która mu najbardziej odpowiada. Zanim podpiszemy umowę z bankiem, należy wziąć pod uwagę, jakimi oszczędnościami dysponujemy, na jaki cel potrzebny jest kredyt i przez jaki okres chcemy go spłacać. Aby nie popełnić błędu, należy uważnie czytać zarówno ofertę, jak i umowę. Przed podpisaniem dokumentów warto uważnie zapoznać się z regulaminem oraz tabelą opłat i prowizji. W przypadku kredytów walutowych, należy zwrócić uwagę na tabelę kursów, czy występują duże różnice między kursem kupna i sprzedaży oraz na jakiej podstawie bank je ustala. Warto również wziąć pod uwagę wymagane zabezpieczenia. Czy oprócz hipoteki konieczna będzie np. cesja z polisy na życie lub ubezpieczenie na życie, itp.

Jeśli jednak wybierzemy kredyt, który okaże się być niewłaściwym, to nie należy rwać sobie włosów z głowy. Prawie każdy kredyt można zmienić. Wystarczy, że zaciągniemy tzw. kredyt refinansowany. Jest to nowy kredyt, który zaciągniemy na spłatę starego w innym banku na lepszych warunkach. Zawsze warto próbować negocjować warunki kredytu z bankiem, jednak nie można liczyć na zbyt wiele. Możliwość negocjacji pojawia się zazwyczaj przy dużych kredytach i oferowana jest dla kredytobiorców o wysokich dochodach. Na specjalne traktowanie mogą liczyć także starzy klienci banku.

Podstawową rzeczą, którą powinniśmy się zainteresować, jest realny koszt kredytu. Musimy sprawdzić, ile bank zarabia na naszym kredycie. Jeżeli jest to więcej niż 2 proc., to wówczas nie powinniśmy go zaciągać. Warto także zadbać o to, aby wcześniejsza spłata oraz przewalutowanie, jeżeli weźmiemy kredyt w walucie obcej, były bezkosztowe. Podpisując umowę, należy zwrócić uwagę na to, czy bank oferuje wakacje kredytowe, karencję spłat, czy wymaga dostarczania dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody.

Przed zakupem mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego i podpisaniem umowy z bankiem, warto także dowiedzieć się czy bank przeleje pieniądze z kredytu na konto dewelopera w jednej transzy, czy będzie ich kilka. W tym drugim przypadku nasze interesy są lepiej chronione. Jeżeli wybieramy raty równe, to należy zwrócić uwagę, jak są tworzone – jak duży procent stanowią odsetki a jak duży kapitał. Warto zadbać także o wpisanie do umowy sposobów korzystnego dla klienta rozstrzygnięcia sytuacji, w której przedłuża się czas wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej naszego mieszkania, aby bank nie zaskoczył nas nowymi żądaniami.

Prowizja, ubezpieczenia, oprocentowanie – o ich istnieniu wie każdy biorący kredyt hipoteczny. Jednak nie każdy zwraca uwagę na te elementy oferty, które są napisane małym druczkiem bądź nie napisane w ogóle. Jak porównać ukryte koszty hipotek? Na wypadek utraty pracy, spadku wartości nieruchomości, od odpowiedzialności cywilnej itd. Często oferowane w zastępstwie prowizji, niemal gratisowo. Najczęściej jednak bez korzyści po stronie klienta. Weźmy pod lupę choćby polisę na wypadek utraty pracy. Wydawałoby się, że kupujący taką polisę nabywa faktycznie korzystne rozwiązanie. Jeśli straci pracę, nie będzie się musiał martwić o kredyt. Ale jakie jest prawdopodobieństwo, że ją straci? A jeżeli już, to czy dostanie wypłatę świadczenia? Po pierwsze, gdyby bank szacował prawdopodobieństwo utraty pracy przez kredytobiorcę na wysokie, nie udzieliłby mu kredytu. Po drugie, przesłanki do wypłaty z polisy są zwykle tak rygorystyczne, że zwolniony pracownik będzie musiał się nieźle postarać, aby ostatecznie uzyskać świadczenie. Dla przykładu rozwiązanie z pracodawcą umowy za porozumieniem stron nie będzie wystarczające. To przecież polubowne zakończenie współpracy, a takie nie skutkuje uruchomieniem ubezpieczenia. Diabeł tkwi w szczegółach, a te nie sprzyjają ubezpieczonym. Bank jako instytucja zaufania publicznego nie może sobie pozwolić na zapisywanie czegokolwiek w umowie małym druczkiem. Wszystkie regulacje powinny być przejrzyste i jednoznaczne. I są, tyle że na część z nich kredytobiorcy w ferworze walki o kredyt nie zwracają uwagi lub uznają je za mało istotne. Szczęśliwie ostatnio wzmożona aktywność UOKiK skutkuje eliminacją tych zapisów, które mają wciąż dyskusyjny charakter, jednak to nie gwarantuje, że nie masz ich w swojej umowie. Kolejnym kosztowym elementem oferty, o którym często zapomina się już po uzyskaniu kredytu, jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Sprawa dotyczy tych klientów, którzy nabywali mieszkania w przeważającej części z kredytu, w szczególności w 100 proc. W takich okolicznościach bank pobierał dodatkową opłatę. Jednak wcale nie jednorazowo. Najczęściej kolejna składka zostanie naliczona w przyszłości. Wszystko będzie zależało od wartości mieszkania oraz salda zadłużenia po upływie danego okresu, najczęściej po trzech lub pięciu latach. Jeżeli mieszkanie będzie tańsze, a niekorzystne kształtowanie się kursów spowoduje wzrost wartości kredytu, składka zostanie pobrana ponownie. Być może nawet w większej wysokości niż w momencie udzielania kredytu. Często chodzi o kilka tysięcy złotych, warto więc się przygotować zawczasu.

Prowizja, ubezpieczenia, oprocentowanie – o ich istnieniu wie każdy biorący kredyt hipoteczny. Jednak nie każdy zwraca uwagę na te elementy oferty, które są napisane małym druczkiem bądź nie napisane w ogóle. Jak porównać ukryte koszty hipotek? Na wypadek utraty pracy, spadku wartości nieruchomości, od odpowiedzialności cywilnej itd. Często oferowane w zastępstwie prowizji, niemal gratisowo. Najczęściej jednak bez korzyści po stronie klienta. Weźmy pod lupę choćby polisę na wypadek utraty pracy. Wydawałoby się, że kupujący taką polisę nabywa faktycznie korzystne rozwiązanie. Jeśli straci pracę, nie będzie się musiał martwić o kredyt. Ale jakie jest prawdopodobieństwo, że ją straci? A jeżeli już, to czy dostanie wypłatę świadczenia? Po pierwsze, gdyby bank szacował prawdopodobieństwo utraty pracy przez kredytobiorcę na wysokie, nie udzieliłby mu kredytu. Po drugie, przesłanki do wypłaty z polisy są zwykle tak rygorystyczne, że zwolniony pracownik będzie musiał się nieźle postarać, aby ostatecznie uzyskać świadczenie. Dla przykładu rozwiązanie z pracodawcą umowy za porozumieniem stron nie będzie wystarczające. To przecież polubowne zakończenie współpracy, a takie nie skutkuje uruchomieniem ubezpieczenia. Diabeł tkwi w szczegółach, a te nie sprzyjają ubezpieczonym. Bank jako instytucja zaufania publicznego nie może sobie pozwolić na zapisywanie czegokolwiek w umowie małym druczkiem. Wszystkie regulacje powinny być przejrzyste i jednoznaczne. I są, tyle że na część z nich kredytobiorcy w ferworze walki o kredyt nie zwracają uwagi lub uznają je za mało istotne. Szczęśliwie ostatnio wzmożona aktywność UOKiK skutkuje eliminacją tych zapisów, które mają wciąż dyskusyjny charakter, jednak to nie gwarantuje, że nie masz ich w swojej umowie. Kolejnym kosztowym elementem oferty, o którym często zapomina się już po uzyskaniu kredytu, jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Sprawa dotyczy tych klientów, którzy nabywali mieszkania w przeważającej części z kredytu, w szczególności w 100 proc. W takich okolicznościach bank pobierał dodatkową opłatę. Jednak wcale nie jednorazowo. Najczęściej kolejna składka zostanie naliczona w przyszłości. Wszystko będzie zależało od wartości mieszkania oraz salda zadłużenia po upływie danego okresu, najczęściej po trzech lub pięciu latach. Jeżeli mieszkanie będzie tańsze, a niekorzystne kształtowanie się kursów spowoduje wzrost wartości kredytu, składka zostanie pobrana ponownie. Być może nawet w większej wysokości niż w momencie udzielania kredytu. Często chodzi o kilka tysięcy złotych, warto więc się przygotować zawczasu.

Ostatnim, lecz wcale nie najmniej ważnym, elementem kosztowym kredytów walutowych jest tzw. spread, czyli różnica w stosowanych przez bank kursach do wypłaty i spłaty kredytu. Nieco sztuczne windowanie kursów, po jakim banki naliczają raty kredytowe, powoduje, że mogą one niespodziewanie iść w górę. Spłacający niestety nie ma wpływu na taką aktywność banku. Jedynie analiza działań kredytodawców w przeszłości może dawać pewne wskazówki, których dawców hipotek unikać. Jest jednak dobra wiadomość. Już od 1 lipca 2009 roku możliwa jest spłata kredytu bezpośrednio w walucie, z ominięciem kosztownych widełek. Wymaga to wprawdzie nieco wysiłku dla zorganizowania całej operacji, choćby kupna waluty na rynku czy założenia konta walutowego. Może jednak przynieść znaczną korzyść finansową, w szczególności przy jednorazowej spłacie całego zadłużenia.